Hypotheekrenteaftrek: hoe het werkt en wat je mag aftrekken
Hypotheekrenteaftrek uitgelegd: de aflossingseis, de 30-jaarstermijn, het aftrektarief in 2026 en welke kosten je nog meer mag aftrekken. Met rekenvoorbeeld.
Het korte antwoord: hypotheekrenteaftrek betekent dat je de rente die je betaalt over je eigenwoningschuld mag aftrekken van je inkomen in box 1, waardoor je minder belasting betaalt. Dat mag alleen als je aan de aflossingseis voldoet, en maximaal 30 jaar per leningdeel. Heb je een inkomen boven €78.426 (2026), dan geldt bovendien een tariefsaanpassing die de aftrek beperkt tot maximaal 37,56%. Dit artikel legt uit hoe het werkt, wat je precies mag aftrekken, en wat niet.
Kort: je trekt de betaalde hypotheekrente af tegen je eigen belastingtarief, met een maximum van 37,56% (2026) als je inkomen boven de €78.426 ligt. Voorwaarde: je lost de lening in maximaal 30 jaar minimaal annuïtair of lineair af (de aflossingseis), en de aftrek stopt sowieso na 30 jaar per leningdeel.
Wat is hypotheekrenteaftrek?
Je eigen woning valt in box 1 van de inkomstenbelasting. De Belastingdienst telt het eigenwoningforfait bij je inkomen op, maar staat je toe de rente over je eigenwoningschuld daar weer van af te trekken. Bij de meeste hypotheekhouders is de aftrekbare rente hoger dan het forfait, waardoor je per saldo profiteert: dat is hypotheekrenteaftrek. Hoe die twee precies samenhangen, lees je in het artikel over het eigenwoningforfait.
Aftrekbaar is de rente over je eigenwoningschuld: het deel van je hypotheek dat je gebruikt hebt voor de aankoop, verbouwing of het onderhoud van je hoofdverblijf. Rente over een lening voor een auto, verbouwing van een tweede woning of consumptieve uitgaven telt niet mee, ook niet als je die via een hypotheekverhoging hebt gefinancierd.
De aflossingseis: de belangrijkste voorwaarde
Sinds 1 januari 2013 geldt een harde voorwaarde: je krijgt alleen renteaftrek als je de lening in maximaal 30 jaar minimaal annuïtair of lineair aflost. Dat betekent dat je vanaf het begin daadwerkelijk aflost, in vaste of dalende termijnen, tot de schuld aan het eind van de looptijd nul is.
Een leningdeel dat hier niet aan voldoet, zoals een nieuw aflossingsvrij deel, heeft geen renteaftrek. Voor bestaande eigenwoningschulden van vóór 2013 geldt overgangsrecht: die vallen meestal niet onder de aflossingseis, zolang je niet verhoogt of oversluit met een verhoging. Zit je met een (deels) aflossingsvrije hypotheek, dan is dat onderscheid cruciaal. We werkten het in detail uit in aflossingsvrije hypotheek: renteaftrek, risico’s en je opties.
Hoe lang mag je aftrekken: de 30-jaarstermijn
Los van de aflossingseis geldt sowieso een maximale aftrekduur van 30 jaar per leningdeel, gerekend vanaf het moment dat je dat deel bent aangegaan. Verhoog je later je hypotheek, dan start voor dat extra bedrag een eigen termijn van 30 jaar. Voor hypotheken die al liepen vóór 1 januari 2001 begon de teller op die datum, ongeacht wanneer de lening daadwerkelijk werd afgesloten.
Na afloop van de 30 jaar betaal je nog steeds dezelfde rente aan de bank, maar zonder belastingvoordeel: je netto lasten stijgen dan met het bedrag dat je eerder terugkreeg. Dat effect werken we uit in het rekenvoorbeeld hieronder.
Hoeveel mag je aftrekken: het aftrektarief en de tariefsaanpassing
In principe trek je de rente af tegen je eigen marginale belastingtarief in box 1. Voor de meeste huishoudens is dat het tarief van de eerste schijf, 35,75% in 2026 (tot een inkomen van €38.883).
Ligt je inkomen uit werk en woning (zonder aftrekposten) boven €78.426 (2026), dan geldt de tariefsaanpassing aftrek kosten eigen woning. Die beperkt de aftrek voor het deel van je inkomen boven die grens tot maximaal 37,56%, het tarief van de tweede belastingschijf. Deze aanpassing geldt niet alleen voor hypotheekrente, maar voor alle aftrekbare kosten van je eigen woning, zoals erfpachtcanon en notaris- en adviseskosten. De Belastingdienst berekent dit automatisch in je aangifte; je hoeft er zelf niets voor te doen.
Rekenvoorbeeld (indicatief)
Stel, een vereenvoudigd voorbeeld: je betaalt €6.000 hypotheekrente per jaar en je valt in de eerste schijf.
| Met renteaftrek (35,75%) | Zonder renteaftrek | |
|---|---|---|
| Bruto rente | €6.000 | €6.000 |
| Belastingvoordeel | €2.145 | €0 |
| Netto rentelast per jaar | €3.855 | €6.000 |
| Netto rentelast per maand | €321 | €500 |
Het verschil, hier bijna €180 per maand, is precies waarom het loont om te weten of je nog binnen de 30-jaarstermijn valt en of je aan de aflossingseis voldoet. De getallen zijn indicatief: je eigen tarief, je exacte rente en het eigenwoningforfait zijn hierin niet meegenomen, en kunnen je uitkomst flink veranderen.
Welke kosten zijn nog meer aftrekbaar?
Naast de rente zelf mag je ook een aantal eenmalige financieringskosten aftrekken, in het jaar dat je ze betaalt:
- Taxatiekosten voor de lening
- Notariskosten voor de hypotheekakte en het kadastraal recht
- Kosten voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
- Bemiddelingskosten: advies- en afsluitkosten van de hypotheek
- Bouwrente tijdens de bouw en bereidstellingsprovisie
- Royementskosten bij verkoop of aflossing
- Boeterente en kosten bij het oversluiten van je hypotheek
Wat is niet aftrekbaar?
Kosten die met de koop van de woning zelf te maken hebben, niet met de financiering ervan, zijn niet aftrekbaar. De twee bekendste:
- Overdrachtsbelasting. Nooit aftrekbaar, ook niet als je als starter vrijstelling had: die vrijstelling verandert daar niets aan.
- Makelaarsprovisie bij aankoop. Bemiddelingskosten voor het vinden en kopen van de woning tellen niet mee, in tegenstelling tot bemiddelingskosten voor de hypotheek zelf.
- Notariskosten voor de leveringsakte. Alleen de notariskosten voor de hypotheekakte zijn aftrekbaar, niet die voor de leveringsakte (de akte waarmee de woning op jouw naam komt).
De vuistregel: alleen kosten die direct aan het financieren van je eigenwoningschuld gekoppeld zijn, zijn aftrekbaar. Kosten van de aankoop of instandhouding van de woning zelf niet.
Renteaftrek maandelijks ontvangen
Je hoeft niet te wachten tot je jaarlijkse aangifte om van je renteaftrek te profiteren. Via een voorlopige aanslag bij de Belastingdienst (aan te vragen via Mijn Belastingdienst) krijg je het belastingvoordeel maandelijks uitbetaald, als een voorschot op je definitieve teruggave. Handig, want het scheelt direct in je maandlasten, maar pas de voorlopige aanslag wel aan bij wijzigingen in je rente of woonsituatie: anders loop je het risico dat je bij de definitieve aanslag moet bijbetalen. Hoe die aanvraag, de termijnen en het wijzigen precies werken, staat uitgewerkt in voorlopige aanslag: zo werkt teruggaaf of bijbetalen.
Aflossingsvrij en renteaftrek: een aparte situatie
Heb je een (deels) aflossingsvrije hypotheek, dan verdient je situatie extra aandacht. Nieuwe of verhoogde aflossingsvrije leningdelen sinds 2013 hebben helemaal geen renteaftrek, omdat ze niet aan de aflossingseis voldoen. Oudere aflossingsvrije delen hebben vaak nog wel aftrek, maar die loopt na maximaal 30 jaar af, ook al blijft de schuld zelf onveranderd staan. Dat onderscheid, met concrete voorbeelden en je opties, staat uitgewerkt in aflossingsvrije hypotheek: renteaftrek, risico’s en je opties.
Veelgemaakte misverstanden
- “Alle hypotheekrente is aftrekbaar.” Alleen rente over je eigenwoningschuld, en alleen als je aan de aflossingseis voldoet (of onder overgangsrecht valt).
- “Ik trek af tegen het toptarief.” De aftrek is voor hoge inkomens begrensd op 37,56% (2026), ook al betaal je zelf een hoger toptarief over dat inkomen.
- “De aftrek loopt door zolang ik de hypotheek heb.” Nee, sowieso maximaal 30 jaar per leningdeel, los van of je nog aan de voorwaarden voldoet.
Zo controleer je je renteaftrek veilig met AI
Of je aftrek nog klopt, valt vaak lastig zelf te overzien: het hangt af van je leningdelen, wanneer die zijn aangegaan, en of je aan de aflossingseis voldoet. Dat is precies het soort vraag waar een AI goed bij kan helpen: het rekent de regels na op jouw cijfers en signaleert afwijkingen die je zelf makkelijk mist.
Het probleem is dat je IB-aangifte en hypotheekstukken vol staan met je BSN, inkomen en adres, en die wil je niet zomaar ongefilterd in een chatvenster plakken. Daarvoor is Sentun gemaakt: niet als de AI zelf, maar als de veilige tussenstap ervoor. Je uploadt je documenten in je browser, waar de anonimisatie lokaal draait; je persoonsgegevens worden vervangen door placeholders voordat er iets je apparaat verlaat. Je krijgt de geanonimiseerde tekst plus een expertprompt terug, die de AI (Claude, ChatGPT of Gemini) van je keuze je renteaftrek systematisch laat nalopen. De AI rekent en signaleert; jij controleert de uitkomst en beslist. Meer over de mogelijkheden en grenzen daarvan lees je in hypotheekadvies met AI.
Veelgestelde vragen
Heb ik recht op hypotheekrenteaftrek? Als je de lening gebruikt voor de aankoop, verbouwing of het onderhoud van je eigen woning, en je lost minimaal annuïtair of lineair af in maximaal 30 jaar. Leningen van vóór 2013 vallen vaak onder overgangsrecht met soepelere regels.
Wat is de aflossingseis? Voor een eigenwoningschuld die je op of na 1 januari 2013 afsluit, krijg je alleen renteaftrek als je die lening in maximaal 30 jaar minimaal annuïtair of lineair aflost. Een aflossingsvrij leningdeel voldoet daar niet aan.
Hoeveel hypotheekrente mag ik aftrekken in 2026? In principe de volledige betaalde rente over je eigenwoningschuld, tegen je eigen belastingtarief. Valt je inkomen boven de €78.426 (2026), dan geldt de tariefsaanpassing en is de aftrek voor het deel daarboven beperkt tot maximaal 37,56%.
Hoe lang mag ik hypotheekrente aftrekken? Maximaal 30 jaar per leningdeel, gerekend vanaf de start van dat deel. Voor hypotheken van vóór 1 januari 2001 begon de teller op 1 januari 2001.
Welke kosten mag ik nog meer aftrekken naast de rente? Eenmalige financieringskosten zoals taxatiekosten, notariskosten voor de hypotheekakte, NHG-kosten, bemiddelingskosten voor de hypotheek en boeterente bij oversluiten. Overdrachtsbelasting en makelaarsprovisie bij aankoop zijn niet aftrekbaar.
Kan ik de renteaftrek maandelijks ontvangen in plaats van bij de jaarlijkse aangifte? Ja, via een voorlopige aanslag bij de Belastingdienst. Je krijgt dan maandelijks een voorschot op je belastingteruggave, in plaats van pas na je jaarlijkse aangifte.
Weten of jouw renteaftrek nog klopt
Wil je je eigen hypotheekrenteaftrek veilig laten nalopen door AI, zonder je gegevens uit handen te geven? Bekijk hoe de hypotheekanalyse van Sentun werkt.
Dit artikel is algemene informatie, geen fiscaal of hypotheekadvies. Bedragen, drempels en tarieven kunnen per jaar en per situatie verschillen. Raadpleeg de Belastingdienst of een erkend hypotheekadviseur.